К концу года при условии введения жесткого карантина офисная недвижимость и объекты стрит-ритейла могут подешеветь на 3−10%. Зато складские помещения и в этих условиях добавят в цене еще 7%. Такие прогнозы делают профильные эксперты. «Минфин» узнавал, стоит ли вкладываться в склады и сколько на этом можно заработать.
Ситуация на рынке
Рынок коммерческой недвижимости по-разному отреагировал на кризис, связанный с пандемией. В первом полугодии, по данным геоинформационной системы «Увекон», стоимость аренды офисных помещений в среднем снизилась на 0,8%, торговых площадей — на 10%. Зато аренда складской недвижимости подорожала в среднем на 3,1%.
Что касается объектов, выставленных на продажу, то за 6 месяцев 2021 года складские помещения выросли в цене на 8,6%. Ощутимо подорожали склады во Львове (на 39,6%, аренда — на 10,5%), Киеве (на 30,8%, аренда — на 8,3%), Днепре (на 29,5%, аренда — на 29,9%). В Харькове рост цен был более умеренным (на 6,7%), а в Одессе стоимость складов осталась почти без изменений.
Средняя цена 1 кв м складской недвижимости в столице на сегодня составляет 552,7 $/кв.м. Но ценники на качественные помещения стартуют с 700 $/кв.м. Не осталась на месте и стоимость аренды.
«По сравнению с „докарантинным“ периодом конца 2019 — начала 2020 гг, арендные ставки в складской недвижимости постепенно увеличиваются — до 15%. На сегодня арендные ставки на рынке профессиональных складских помещений достигают 6−7 $/кв.м», — рассказал основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук.
Что сделало складскую недвижимость такой востребованной даже в кризис?
Во-первых, — развитие онлайн-торговли. E-commerce и в карантин выступала драйвером спроса на склады, а в период локдаунов эта тенденция только усилилась.
Во-вторых, в Киеве и ранее наблюдался дефицит качественных складских помещений, расположенных вблизи города. Теперь же их становится еще меньше. Свободных мест практически нет: уровень вакантности в сегменте на сегодня составляет около 2%.
Уже эти два факта — слабая занятость ниши и рост ее востребованности — открывают большой потенциал для инвесторов.
Читайте также: Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины
Склад или квартира: во что выгоднее вкладываться
Коммерческая недвижимость обычно более прибыльна, чем жилая. По словам Дмитрия Ковальчука, основателя Alterra Development, инвестируя в складскую недвижимость, рассчитывать можно на:
- 9−11% годовых — доход от аренды;
- 9−12% — рост цены квадратного метра в течение хода строительства.
Период окупаемости профессионального складского объекта составляет примерно 9−10 лет.
«Что касается жилой недвижимости, здесь прибыльность находится на уровне 5%-7%, а период окупаемости зависит от многих факторов и составляет от 14 до 20 лет», — дополнил директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.
Но вложения в складскую недвижимость требуют значительных средств. Если средняя сумма сделки покупки квартиры, по оценкам Alterra Development, составляет $50 тыс., то за объект складской недвижимости придется выложить около $250 тыс.
В мире распространен вариант инвестирования через закрытые паевые инвестфонды, которые зарабатывают на коммерческой недвижимости, в том числе и складской. В этом случае сумма входа на рынок через дробление ее между инвесторами на порядок ниже. Но в Украине эта практика пока не распространена. Поэтому можно приобрести объект в складчину.
Также можно доверить поиск ликвидного варианта и дальнейшее управление им управляющей компании. Это существенно сэкономит время и избавит от головной боли с поиском арендаторов, ремонтами
Ключевые показатели инвестирования в квартиры и в склады
(по данным Альтерра Девелопмент)
|
Читайте также: За месяц ценник на первичную недвижимость в столице вырос на 2,5%
Как выбрать «правильный» объект
Ключевым моментом в инвестициях в любую недвижимость является умение правильно выбрать объект. Складские помещения здесь не исключение.
«Безусловно, это должен быть профессиональный складской объект — качественно и правильно построен, площадью от 5000 кв. м, который будет находиться в радиусе 20 км от Киева, будет иметь удобную транспортную развязку и инфраструктуру для работников», — перечисляет основные требования к объекту инвестиций директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.
Основатель Alterra Development Дмитрий Ковальчук советует также дополнительно обратить внимание и на другие параметры, как:
- наличие территории для расширения застройки и дальнейшего развития комплекса;
- отсутствие ограничений по эксплуатации сооружений.
- наличие всей необходимой документации, прямых договоров на поставку коммунальных услуг (желательно с запасом мощностей).
Эксперты сразу предупреждают, что найти подходящий объект непросто. Ведь больших качественных складских комплексов на рынке мало. Почти все проекты, которые реализуются, часто арендуются еще на стадии строительства.
Инвесторам в складские площади, а особенно новичкам, которые еще не очень знакомы с правилами игры рынка, не помешает обратиться за помощью к профессиональным консультантам. Они посоветуют достойный объект и проведут его всесторонний аудит. Это позволит минимизировать те риски, которые часто сопровождают сделки с коммерческой недвижимостью. Среди основных Ярослав Горбушко выделяет:
- технические — например, плохое техническое состояние и другие конструктивные недостатки, которые могут негативно повлиять на эксплуатацию склада или потребовать значительных затрат на устранение;
- юридические — риск, что соглашение могут признать недействительным, наличие невыявленных обязательств перед третьими лицами;
- финансовые — неправильно просчитаны будущие денежные потоки от владения
- макроэкономические — непредсказуемая смена рыночной ситуации
- форс-мажор — война, стихийные бедствия.
Читайте также: Сколько можно заработать на доходных домах в Украине
Перспектива складов
Несмотря на ход пандемии, эксперты прогнозируют, что складская недвижимость однозначно будет расти. Основным драйвером сегмента будет оставаться e-сommerce.
Стоимость складов к концу года может увеличиться на дополнительных 7% даже в условиях жесткого локдауна. Такие же тенденции ожидаются и по арендным ставкам.
«Устойчивость складской недвижимости к кризисам делает ее более привлекательной для инвесторов. Учитывая повышенный спрос, а также рост стоимости арендной ставки за кв. м, ожидается увеличение активности в сегменте», — считает Дмитрий Ковальчук.
В ближайшей перспективе эксперты ожидают увеличения объема строительства складских арендных помещений.
«Около 47 000 кв. м складских площадей находятся на стадии девелопмента и ожидаются к выходу на рынок Киева в течение 2021−2022 годов», — сообщила директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко.
В целом, объем нового предложения на рынке складской и логистической недвижимости Украины в течение следующих лет, по подсчетам Альтерра Групп, должен составить 364 тыс. кв.м. Больше всего пополнится рынок Львова и области, здесь запланировано на ввод около 200 тыс. кв.м.
Склады вместо квартир: почему стоит присмотреться к коммерческой недвижимости - Минфин
Read More
No comments:
Post a Comment